|
|
МенеджментЭФФЕКТИВНОЕ УПРАВЛЕНИЕ И КОНТРОЛЬ КАЧЕСТВА ОТЧЕТОВ ПО ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИК.т.нЯскевича Е.Е ЭФФЕКТИВНОЕ УПРАВЛЕНИЕ И КОНТРОЛЬ КАЧЕСТВА ОТЧЕТОВ ПО ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ На протяжении последних 2-х лет аналогичная тематика обсуждалась на 3 конференциях (последняя – в июле 2005 г.), однако достаточной ясности и систематизации по этому направлению не полученоПопытаемся рассмотреть эту проблему с иных позиций, затронув несколько вопросов: 1Оценка недвижимости с точки зрения Оценщика 2Позитивные и негативные тенденции современного этапа развития оценки в РФ. 3Качество отчетов по оценке и построение системы качества. 4Рычаги контролирования и управления качеством отчетов и их применение на современном этапе. 5. Мероприятия по повышению эффективной работы системы управления качеством. Оценка – это процесс установления денежного эквивалента правам на недвижимое имущество. Оценочная фирма выдает продукцию обычно в виде письменного отчета по оценке. Отчет по оценке является исследовательской работой, основанной на имеющемся нормативно - методическом материалеОценщик исследует юридические права на объекты оценки, входную информацию по количественным и качественным характеристикам объектов, освидетельствует объекты, проводит идентификацию объектов, анализирует экономическую и рыночную ситуации, рассматривает наилучшее и наиболее эффективное использование объектов, определяет методологию проведения расчетов, получает исходную информацию и проводит расчеты, анализирует полученные материалы и согласует расчеты с выходом на итоговый результатОбщепринято у нас принимать за итоговый результат определенную цифру, хотя более приемлемо останавливаться на ориентировочном диапазоне расположения стоимости. Рассмотрим рисунок 1. Вид стоимости - рыночнаяОценщик устанавливает величину стоимостного диапазона для оцениваемых прав и определяет свое мнение в рамках этого диапазонаВыше и ниже границ диапазона располагаются зоны стоимостей, доказательное значение которых маловероятно и связано с работой «под Заказчика» или некомпетентностью Оценщика. Наименее затруднительно для Оценщика определиться в минимальном и максимальном значении стоимости и наиболее затруднительно определить стоимость, согласующуюся на рынке со спросом и предложениями Итак, определение зеленой линии на графике, ведущей к наиболее вероятной стоимости – задача, решаемая при согласовании результатов проведенных расчетов в подходах к оценке. Чем меньше выбрано подходов к оценке, тем большее количество расчетных методов должно быть использовано в этих подходах. Идентификация объекта оценки тесно связана с его классом, сегментом рынка и стоимостью. Рассмотрим рисунок 2. Стоимость объекта тесно связана с его классомЧеткой идентификации по классовому признаку нет, есть набор специфических характеристик, присущих этому классуВ зависимости от набора характеристик объект идентифицируется в соответствии со своим классомПри завышении класса мы будем вносить корректировки на функциональные износы в затратном подходе, ценопонижающие корректировки в сравнительном и доходном подходах при подборе аналогов. При занижении класса нам придется вводить ценоповышающие корректировки. Классы зданий перекрываются в зависимости от набора ценоформирующих характеристикИногда Оценщик пользуется приемом «тасования» выборки стоимости по классам и заведомо работает «под Заказчика». На рисунке 2 для класса «С» показаны границы стоимостного диапазона и рамки перекрытий классовОпять следует отметить, что самое сложное – это определение стоимости именно данного объекта, что связано с проведением корректировок и с точностью оценки.
|
 |
Консалтинговая группа «Лекс» в Интернете |
|