|
|
МенеджментОсобое мнение об одном распространенном способе расчета износа материальных объектовОсобое мнение об одном распространенном способе расчета износа материальных объектов Полемический характер названия данной статьи обусловлен несогласием ее автора с одним из способов расчета совокупного износа при оценке недвижимости, машин и оборудования затратным подходомСуть этого способа характеризуется формулой: Иоб = 1- (1-Иф)*(1-Ифун)*(1-Ив), (Формула 1) где: Иоб - общий или совокупный износ; Иф - физический износ; Ифун - функциональный износ; Ив - внешний износ Износы всех видов выражаются в долях единицы Автор прочитал об этом способе в книге Э.Б.Саприцкого "Методология оценки стоимости промышленного оборудования" 1, где отмечено, что впервые данная формула была приведена в статье Саприцкого Э.Б., Любарева А.Э"Некоторые методические вопросы оценки рыночной стоимости промышленного оборудования" 2 в 1996 гКаких-либо обоснований структуры формулы в статье не обнаружено Эта же формула встречалась автору в различных публикациях и позжеНапример, в бюллетене "Российский Оценщик" № 9 -10 (49) от сентября-октября 1999 гв статье "Аттестация оценщиков Российского общества оценщиков и сертификация оценочных фирм и индивидуальных предпринимателей" приведен ряд типичных ошибок, встречающихся в отчетах оценщиковВ пункте 5.4статьи указано буквально следующее: "При оценке недвижимости получение сводной оценки величины износа как совокупности физического, функционального и внешнего, как правило, производится методом суммирования относительных значений износов различных видовТакой метод расчета возможен при небольших значениях износов (5-10%), но при больших значениях суммарное значение износов может превысить 100%Поэтому, по нашему мнению, целесообразно общее значение износа рассчитывать по формуле Иоб = (1-(1-Иф)*(1-Ифун)*(1-Ио))" Эта же формула применялась в ряде отчетов, авторы которых предлагали нам свои услуги в качестве оценщиковПри обсуждении правомерности ее применения авторы отчетов ссылались иногда на вышеприведенную выдержку из бюллетеня РОО Учитывая, что эта формула стойко применяется в течение ряда лет, автор посчитал целесообразным высказаться по данному вопросу публично Чтобы вникнуть в существо вопроса, вначале вспомним определения видов износа материальных объектов, которые могут быть объектами оценки 3Физический износ характеризует уменьшение стоимости имущества вследствие потери его элементами своих первоначальных свойствФункциональный износ характеризует уменьшение стоимости имущества вследствие потери им способности использоваться по своему прямому назначениюВнешний износ характеризует уменьшение стоимости имущества вследствие изменения условий окружающей среды Как видим, указанные износы имеют различную природу своего возникновения и их величины могут быть вычислены отдельно друг от друга Если в качестве объекта оценки рассматривать здание, то примером физического износа может быть снижение стоимости здания вследствие уменьшения оставшегося срока его службы до прекращения эксплуатации по отношению к полному сроку службы нового зданияЭтот износ может быть выражен напрямую в деньгах Примером функционального износа может быть недостаточная теплозащита здания по сравнению с современными аналогамиОн может быть выражен в деньгах путем капитализации денежных потерь, вызываемых необходимостью дополнительного обогрева здания в течение оставшегося срока службы здания Примером внешнего износа может быть изменение условий окружения, приведшее к снижению ставки арендной платы, по которой реально сдавать в аренду площади здания в будущемОн может быть выражен в деньгах путем капитализации денежных потерь из-за указанного снижения ставки аренды в течение оставшегося срока службы здания
|
 |
Консалтинговая группа «Лекс» в Интернете |
|