|
|
МенеджментОсобенности оценки земельных участков в г.ТюмениВ глобальном аспекте земля как «божественный дар» бесценнаРазвитие экономики, возникновение рыночных отношений во всем мире превратили данный природный ресурс в объект недвижимостиВ России же земельные ресурсы вплоть до начала ХХI века выступали только как средство производства, пространство для совершения процесса труда и не считались объектом недвижимости, что обусловило их не рациональное использованиеДанная проблема особенно остро возникла в российских городах, где центральные и лучшие земли заняты экологически вредными промышленными объектами, механизм перераспределения земельных участков не существовал. Ситуация изменилась после принятия нового Земельного кодекса Российской Федерации от 25 октября 2001 г., который создал прочную основу для развития полноценных рыночных земельных отношений в РоссииГородская земельная недвижимость теперь может стать реальным капиталом, работающим в интересах всех жителей городаРазвитие земельной реформы и становление земельного рынка требуют проведение оценки стоимости земельных участков для различных целейУже сегодня городские земельные участки все чаще становятся объектами купли-продажиВ связи с этим возникает острая необходимость определения стоимости городских земельных участков На сегодняшний день законодательно утверждены и применяются два вида оценок городских земельных участков: - кадастровая (массовая); - рыночная (индивидуальная)Государственная кадастровая оценка земель (ГКОЗ), проводится для целей налогообложения, представляет собой комплекс правовых, административных и технических мероприятий, направленных на установление кадастровой стоимости земельных участковОбъектом государственной кадастровой оценки земель в результате кластеризации (выделение однородных групп земель) является кадастровый квартал в границах городаВ соответствии с материалами кадастрового деления территория гТюмени состоит из 90 кадастровых кварталов объединенных в 38 кадастровых массива и 5 кадастровых блоков В зависимости от категории земель основы определения кадастровой стоимости изменяются, так, например: · Кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости; · Земли сельскохозяйственного и лесного фонда оцениваются на основе капитализации ренты (дохода); · Оценка иных категорий земель осуществляется на основе капитализации ренты или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства, сохранения и поддержания ценности их природного потенциала Очевидным является ряд существенных недостатков, которые в свою очередь не позволяют использовать кадастровую стоимость для определения иных видов стоимостей, кроме как для целей налогооблаженияТак кадастровая стоимость определяется на данный момент при данном существующем (текущем) использовании земельного участка, что указывает на то, что кадастровая стоимость не может отражать реальной практики развития рынка недвижимости (земельного в том числе)Второе, это то, что кадастровая стоимость основывается на «представлениях о ценности земельного участка» 11 экспертов, суждения таких экспертов чаще всего субъективныТретье, авторами методики не предусмотрена оценка погрешностей, которые в свою очередь могут иметь существенное значение (погрешность итоговых оценок может превышать 100%)Причем, чем больше учтено в процессе оценки кадастровой стоимости ценообразующих факторов, тем больше кажущаяся точность и надежность результирующей оценки, но тем и вероятнее многократное смещение результата от истинногоКроме того, настораживает четкое поквартальное деление кадастровой оценки, когда два земельных участка, расположенные на разных сторонах одной улицы и характеризуемых одним местоположением, обладают существенно отличающимися удельными показателями кадастровой стоимости
|
 |
Консалтинговая группа «Лекс» в Интернете |
|