Переход от плановой экономики к рыночной связан с неизбежным вовлечением в рыночный оборот недвижимости – фундаментальной основы правовых и экономических отношений всех участников рыночной системы хозяйствования.

Происходящие коренные изменения в экономической жизни России требуют выработки принципиально новых подходов к формированию и осуществлению политики в области недвижимости в крупных городах, теснейшим образом связанной с градостроительной и экономической политикой и перспективным развитием города.

В этих условиях необходимо формирование современного социально ориентированного рынка недвижимости, создающего благоприятные условия для притока инвестиций в приоритетные для жителей города объектыПрежде всего, речь идет об изменении основных принципов, заложенных в основу политики в области недвижимости города.

 

Принципы в области недвижимости базируются на уникальных особенностях недвижимости:

– высокая капиталоемкость как результат больших затрат на ее создание;

– вечная полезность как основа жизнедеятельности людей;

– абсолютная неукрываемость, обусловленная ее фундаментальностью.

 

Эти особенности делает недвижимость надежнейшим источником формирования доходной части бюджета.

Для того чтобы недвижимость выполняла эту задачу необходимо создание эффективной системы управления недвижимостью (СУН).

СУН, включая постоянную оценку и переоценку рыночной стоимости недвижимости как объекта управления, является общепринятой во всех развитых странах

 

Задачи СУН:

– фискальная, тесоздание базы для определения величины платежей за землю и ее улучшения, включая инфраструктуру (налоги, арендная плата, стоимость выкупа и т.д.) на основе мониторинга их рыночной стоимости;

– экономическая, тесоздание экономических рычагов и методов регулирования развития недвижимости города.

 

В условиях рынка государство обязано строить свою политику в области инвестиций на рыночных принципахНедвижимость является объектом инвестиций, и ее государственная система управления должна учитывать все особенности складывающегося рынка, для того, чтобы своей ценовой политикой не деформировать его со всеми вытекающими отсюда последствиями.

 

Государство как полноправный субъект рынка сегодня должен иметь интерес в следующих его секторах:

– квартирный рынок, как основа формирования платежей за жилье;

– рынок нежилой недвижимости, на основе которого необходимо формировать ценовую политику в области арендных отношений и передачи объектов под реконструкцию;

– рынок недвижимости и бизнеса промышленных предприятий, где государство имеет свою долю.

 

В области управления недвижимостью органы власти руководствуются следующей нормативно-правовой базой:

– Постановление Правительства Санкт-Петербурга №36 от 26.12.94 «О Концепции системы управления недвижимостью Санкт-Петербурга»;

– Распоряжение Губернатора Санкт-Петербурга №113-р от 01.08.96 «О порядке оценки недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, и прав на него»;

– Распоряжение Председателя КУГИ №16-р от 08.01.97 «О Совете по аттестации оценщиков»;

– Распоряжение Губернатора Санкт-Петербурга №283-р от 04.04.97 «Об упорядочении предоставления объектов недвижимости и имущественных прав на них на инвестиционных условиях»;

– Распоряжение Губернатора Санкт-Петербурга №441-р от 19.05.97 «Об установлении нормативной цены земли в Санкт-Петербурге в 1997 году»;

 

В Концепции на основе оценки состояния управления недвижимостью Санкт-Петербурга отмечено, что существующее управление недвижимостью города:

– не имеет системного характера;

– неэффективно с точки зрения привлечения инвестиций в развитие и сохранение недвижимости;

– лишено единой системы объективной оценки объектов недвижимости;

– и др.

 

Для устранения этих недостатков было принято решение о реорганизации структуры органов управления недвижимостью города, возложив основную ответственность за недвижимость на КУГИ

Механизм управления недвижимостью города осуществляется сегодня на базе существующих городских структур: КУГИ, КЭФ, КЗРиЗ.

При этом основным исполнительным органом по рыночной оценке объектов недвижимости, находящихся в собственности города, в соответствии с Концепцией является ГУИОН

 

В настоящее время ГУИОН осуществляет следующие направления деятельности:

– разработка и усовершенствование методик оценки стоимостных характеристик объектов, адаптация общепринятых в мире методик к российским условиям;

– ведение информационной базы о состоянии рынка недвижимости;

– мониторинг трендов стоимости объектов недвижимости, основанный на динамике рынка;

– выборочная проверочная оценка недвижимости по осуществляемым сделкам;

– оценка комплексов и отдельных объектов, выставляемых на конкурсы и аукционы;

– проведение оценок и экспертиз оценок по запросам уполномоченных государственных органов;

– проведение оценок по запросам граждан и юридических лиц;

– оценка действующих предприятий и переоценка основных фондов, включая машины и механизмы;

 

В соответствии с Концепцией в Санкт-Петербурге в основу системы управления недвижимостью положен принцип пообъектного управления недвижимостью, который включает в себя:

– пообъектное разграничение недвижимого имущества города, классификацию и единую регистрацию объектов;

– пообъектную регистрацию имущественных прав;

– оценку недвижимости;

– и др.

При выполнении своих задач ГУИОН руководствуется в своей деятельности распоряжением 113-р Губернатора города, которое определяет порядок организации оценочной деятельности при оценке недвижимости городаВ основу правил оценки объектов положена рыночная стоимость недвижимости в соответствии с ее классическом определении, данном в Международных Стандартах Оценки.

В соответствии с этим Распоряжением в городе создан Совет по аттестации оценщиков, имеющих право оценивать недвижимость городаФизические лица, прошедшие аттестацию в установленном порядке могут быть привлечены по договору к оценке недвижимости города

Важным, на наш взгляд, является и Распоряжение №283-р Губернатора Санкт-Петербурга, определяющее порядок предоставления объектов недвижимости и имущественных прав на них на инвестиционных условияхВ соответствии с этим документом начальная цена объектов инвестиций, выставляемых на инвестиционные торги, устанавливается на основании их рыночной стоимости

Рынок недвижимости ( определенная система экономических отношений, посредством которых через динамику сил спроса и предложения в определенном «месте» осуществляется передача прав на собственность и связанных с ней интересов от продавца к покупателю непосредственно или через институт посредничества, определяются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами использования объектов недвижимости в границах некоторого замкнутого территориального образования.

Под замкнутым территориальным образованием (город, населенный пункт) здесь понимается сложившаяся система территориального размещения объектов недвижимости и функций, которые они выполняют в интересах удовлетворения социально-экономических потребностей населения этих образований

Особенность данного определения рынка в том, что в нем рынок недвижимости определяется в границах замкнутого территориального образованияЭто связано в первую очередь с одной из главных особенностей объекта недвижимости как товара: его территориальной неперемещаемостьюПеремещаться могут лишь варианты использования объектов недвижимости в пространстве некоторого территориального образованияИзвестно, что цель (вариант) использования объекта недвижимости является одним из главных ценообразующих факторовНа рынке в результате естественной конкуренции каждый объект недвижимости, как правило, приобретает такой вариант использования, при котором его рыночная стоимость имеет максимальное значение

Объектами рынка недвижимости являются права на собственность, связанные с объектами, а субъектами рынка недвижимости ( физические и юридические лица, включая государство, покупающие или продающие права на объекты недвижимости.

Термин рыночная стоимость определен Федеральным законом «Об оценочной деятельности в РФ» от 6 августа 1998 года № 135-ФЗ – « ..наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

– одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

– стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

– объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

– цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

– платеж за объект оценки выражен в денежной форме.»

 

Недвижимость как один из видов товара подчиняется общим законам товарного рынка, которые воплощаются в трех известных методах оценки ее рыночной стоимости.

IЗатратный подход.

Оценщик определяет стоимость полного воспроизводства или стоимость полного замещения оцениваемой собственности, затем вычитает из нее сумму оцененного износа зданий и сооруженийК сумме, полученной таким образом, прибавляется рыночная стоимость участка земли как свободного.

IIПодход прямого сравнительного анализа продаж.

Этот метод оценки рыночной стоимости основан на сравнении цены объекта с ценами недавних сделок с аналогичными объектамиОценщик рассматривает сопоставимые объекты, которые были проданы на соответствующем рынкеВсе сопоставимые объекты корректируются на различия с объектом оценкиВ результате определяется продажная цена каждого из сопоставимых объектов, как если бы при продаже он имел те же основные характеристики, что и оцениваемая собственность.

IIIДоходный подход в процессе оценки недвижимости.

Стоимость приносящей доход недвижимости определяется величиной, качеством и продолжительностью периода получения тех выгод, которые данный объект, как ожидается, будет приносить в будущем

 

 

Индивидуальная и массовая оценка

Индивидуальная оценка – метод получения оценок рыночных стоимостных показателей объекта недвижимости на основе сравнительного анализа цен небольшого количества аналогов, имеющих близкое по характеристике качество местоположения, с использованием всех возможных ценообразующих факторов

Всего найдено страниц: 2
Страницы: 1  2 

К списку материалов

Видеокурсы по Менеджменту » Обучающие курсы для топ-менеджеров "Улучшение качества менеджмента" » Управленческие компетенции руководителя » Управление проектами