Право

Неотделимые улучшения арендованного имущества. Проблемы возмещения затрат

Действующий Гражданский кодекс РФ, также как и ранее действовавшее законодательство, содержит традиционное определение последствий, связанных с улучшением арендатором имущества в период его арендыОднако, несмотря на столь длительное законодательное регулирование судьбы неотделимых улучшений арендованного имущества, на практике до сих пор остаются проблемы, связанные с применением ч.2 ст623 ГК РФ.

Законодательное регулирование улучшений арендованного имущества

Нормы Гражданского кодекса РФ, регулирующие отношения аренды, определяют обязанности арендодателя и арендатора по содержанию арендованного имуществаСогласно статье 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, при этом капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Арендатор, в свою очередь, обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды

Кроме того, арендатор в соответствии со статьей 623 ГК РФ вправе произвести улучшения арендованного имущества, которые по своему содержанию не относятся ни к текущему ремонту, ни к расходам по содержанию имуществаПредставляется, что к текущему ремонту и расходам по содержанию имущества нужно относить работы по систематическому и своевременному поддержанию имущества в рабочем состоянии, предохранению от преждевременного износаНапример, подклейка обоев, смазка узлов деталей агрегата, замена масла в автомобиле и т.д

Производимые арендатором улучшения разделяются законом на отделимые и не отделимые от имущества

Согласно ч.1 ст.623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором арендыОтделимые улучшения арендатор вправе в любое время изъять, поскольку они являются самостоятельными объектами собственности арендатораВ качестве примера отделимых улучшений можно привести расширение оперативной памяти на компьютере, установка в помещении съемной аппаратуры, подвесных светильников и оконных жалюзи, монтаж дополнительного оборудования на арендованном автомобиле (кондиционер, магнитола, радиотелефон) и т.д.

В случае если арендатор произвел неотделимые улучшения арендованного имущества, то их судьба зависит от наличия согласования их вполнения с арендодателемЕсли арендатор согласовал проведение неотделимых улучшений с арендодателем, то он вправе потребовать от арендодателя возмещение стоимости этих улучшений при наличии следующих условий:

улучшения являются неотделимыми без вреда для имущества;
договор аренды прекращен;
произведенные улучшения на момент прекращения договора и возврата имущества арендодателю имеют определенную ценность;
иное договором аренды не предусмотрено (например, арендные платежи по договору были уменьшены соразмерно расходам на произведенные неотделимые улучшения)

Если же арендатор без согласия арендодателя произвел неотделимые улучшения имущества, то он не вправе претендовать на возмещение их стоимости (ч.3 ст.623 ГК РФ)Исключение составляют неотделимые улучшения арендованного предприятия, стоимость которых согласно ст.662 ГК РФ подлежит возмещению арендатору независимо от разрешения арендодателя на такие улучшенияОднако, по решению суда арендодатель может быть освобожден от соответствующих обязательств, если докажет, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества в размере несоразмерном с улучшениями его качества и (или) эксплуатационных свойств или при осуществлении таких улучшений арендатором были нарушены принципы добросовестности и разумности.