Право

КОНДОМИНИУМ И ОБЪЕКТ В СОСТАВЕ КОНДОМИНИУМА

Особого рассмотрения требует такой объект недвижимости как кондоминиумЭтот термин появился в законе «О товариществах собственников жилья»Новый Жилищный кодекс отменил действие этого законаВместе с ним упразднил и терминОднако не потому, что его введение оказалось ошибкойЕсли внимательно вчитаться в определение, данное законом «О товариществе собственников жилья», становится очевидным: таковым объектом является просто каждый многоквартирный жилой дом от момента ввода его в эксплуатациюДаже не имеет значения, имеется ли в нем хотя бы одна приватизированная квартираКондоминиумом является единый объект, в состав которого входят некоторое число изолированных друг от друга помещений, предназначенных для пользования отдельными, не связанными друг с другом субъектами права – аренды, собственности, наймаПравда определение закона указывает на обязательное наличие среди них не менее 2-х собственниковНо было бы достаточно и 2-х арендаторов или нанимателей, тем более, что каждая, даже не приватизированная квартира имеет своего собственника, например, ГосударствоС момента начала приватизации, то есть после вступления в силу закона «О приватизации жилищного фонда», за каждым нанимателем жилого помещения закрепляется право в любой момент стать собственником своего жилища, то есть он становится обладателем права, которое может активировать в будущемАналогичные права почти синхронно появились и у большинства владельцев нежилых помещенийТаким образом юридические судьбы всех помещений одного и того же дома разлетаются каждое по своей собственной траекторииМногоквартирный дом перестает быть объектом единого праваГосударство как собственник разбивается на несколько (по числу квартир) отдельных собственниковТо есть сколько в доме квартир и нежилых помещений, столько у него и собственников, пусть даже все они одно и то же - государствоНо строго говоря, и до этого, то есть до вступления в силу закона о приватизации, многоквартирный дом демонстрировал все признаки кондоминиума – каждое жилое и нежилое помещение находилось в исключительном пользовании своего владельца, то есть было объектом отдельного права, а всем остальным, то есть домом в целом, они (наниматели, арендаторы и пр.) пользовались сообщаНо, если до закона О приватизации государство, пользуясь правом единоличного собственника, имело право, не спрашиваясь никого, надстроить дом, превратить чердак в мансарду, подвал в новое встроенное помещение, то с момента вступления в силу закона каждое такое действие является уже нарушением вещных прав как собственников приватизированного жилья, так и нанимателей, поскольку такое действие наносит ущерб как уже состоявшимся правам собственников жилья на их общее имущество, так и потенциальным будущим правам нанимателей.

Так или иначе, термин «кондоминиум» не упразднен, а заменен термином «Многоквартирный жилой дом»«Кондоминиум» остается неофициальным синонимом многоквартирного домаЭтим устранено еще одно недоразумение, имевшее широкое хождениеЗакон «О товариществах..» требовал обязательной государственной регистрации кондоминиумов, и это у массы административных работников вызывало представление о том, что будто бы кондоминиум возникает с момента государственной регистрацииНо закон об этом не говорил, определение этого понятия не связывало ответ на вопрос является ли объект кондоминиумом с фактом его регистрации в этом качестве, что было совершенно справедливо – кондоминиум является кондоминиумом в силу физически существующих обстоятельств, то есть объективно в силу природы вещей, а не потому, что кто-то озаботился его зарегистрироватьТак автомобиль, является автомобилем сам по себе, не зависимо от того, зарегистрирован ли он и в каком качестве зарегистрирован в системе регистрации транспортных средствЧто же касается многоквартирного дома, требовать его регистрации, похоже, никто не собираетсяТем не менее, это не устраняет проблему формирования его как комплекса недвижимого имущества.

Ввиду того, что подавляющее большинство жилищного фонда российских городов (в Санкт-Петербурге - 98.8%) - многоквартирные дома, можно сказать, что в недалеком будущем кондоминиум как форма управления недвижимостью будет доминировать в городах России.

Полезно иметь ввиду, что в международном понимании термина «кондоминиум» это не объект недвижимости, не совокупность объектов недвижимости, не собственник и не совокупность собственников объектов недвижимости.

· Кондоминиум - правоотношения, возникающие между собственниками объектов недвижимой собственности, когда эти объекты не могут рассматриваться в качестве самостоятельных объектов материальной собственности, поскольку являются лишь составными частями некоего целого.

В России этот термин отнесли не на правоотношения, а на объект правоотношений

Всего найдено страниц: 5
Страницы: 1  2  3  4  5 

К списку материалов